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北京离婚财产分割纠纷律师
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离婚遭遇房产纠纷的状况

     


房地产纠纷是指公民、法人或其它组织之间及他们相互之间基于房屋和土地的权利义务所发生的争议。具体而言,是指关于房屋和土地的所有权、经营管理权和使用权等权益的争议。
在离婚诉讼中涉及房产部分到底应该如何分割,针对近期出现的不同案件应该针对不同情况具体分析。
律师认为,最简单最好处理的一种情形就是婚后出资(包括贷款)取得房屋的分割。这种情形下的房产分割首先应该明确产权,不论房产证上是一方的名字还是双方的名字,均为夫妻共同财产。
明确产权之后要明确价值。房屋价值应该按市场现价计算,不是按房屋购买合同金额计算。
最后应该分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款,要首先将未还贷部分除去。比如,一套房子购买价是100万元,首付30万元,贷款70万,现值 120万元,未还贷款是60万,夫妻可以分的部分就是120万减去60万元等于60万元,每人可分得30万元。取得房子的一方应当给付未得房一方30万元。由得房方继续承担未还贷部分的本金和利息。
同时,离婚诉讼中也有不少故意隐匿或转移财产的行为。对于这种情况,我国《婚姻法》有明确的规定,对于存在这种行为的一方应少分或者不分财产。
比较复杂的情形是,一方婚前以按揭借款形式支付了全部房款,并取得了房产证,婚后继续还贷房屋怎样分割?
如果房产是一方婚前购得,应将房屋视为一方婚前个人财产。但婚后房屋增值部分以及共同还贷部分,除另有约定外应当视为共同财产。
对于共同还贷部分,不论是由一方自己用工资还贷,还是用双方工资还贷,均应认定为夫妻共有权益。当然,如果一方确能证实,其还贷资金来源于婚前财产,该部分不应认定为共同财产。
值得注意的是婚姻关系存续期间的房屋增值部分,应认定为夫妻共同财产。同时向银行的借款应属于买房方的个人债务。
还有一类比较特殊的是涉及承租公房的分割问题。“承租公房人虽然没有取得所有权,但是拥有房屋的使用权,离婚时对方可以要求分割房产使用权。”
婚前由一方承租的公房,婚姻关系存续5年以上的,也就是说公房是婚前一方承租的,或是由其父母名下改为其名下承租的,离婚时另一方有权要求公房权益。如果婚前一方承租的本单位的房屋,离婚时双方均为本单位职工的,也就是说虽然夫妻双方结婚不到五年,但调到一个单位的,可以要求分割公房权益。
这类房屋中,复杂一点的情形是一方婚前借款投资建房取得的公房承租权,婚后夫妻共同偿还借款的。虽然公房所购时间为婚前,但婚后共同偿还借款的,另一方有权要求分割公房权益。当然,这里面还存在很多问题。婚后共同偿还了多少,另一方才有权提出该要求,是一部分还是全部,司法解释没有规定,由法院根据案情酌情处理。
对于父母资助所购买的房屋,父母在双方结婚后的出资,应视为对夫妻双方的赠与,但另有约定的除外。实践中在离婚时,一方常常突然提出买房子的钱是向父母借的,并拿出借据证实。对于这种情况,法院一般的作法是,首先看另一方的态度,如果另一方认可,则可将父母的出资认定为夫妻双方的共同债务,如果另一方不认可,法院将父母的出资认定为对子女的赠与。当然主张一方如果有证据证明这一点也可认定为对出资父母的债务。